河南省房地产估价技术指引之五——估价方法选用及估价结果确定

房地产估价方法选用及估价结果确定是估价实务中的关键环节，也是房地产估价报告的核心内容。在河南省辖区内从事房地产估价业务除遵守《资产评估法》、《房地产估价规范》外，还应遵守本估价技术指引。

一、估价方法选用

（一）估价方法选用原则

理论上适用且当地房地产市场状况等客观条件具备能采用的估价方法，都是应当选用的方法，不得任意取舍。

从估价实务上判断：房地产估价机构中最称职、最勤勉尽责的注册房地产估价师能够采用的方法，都是应当选用的方法，不得任意取舍。

不以某个房地产估价机构或注册房地产估价师的实际掌握资料、技术水平和执业能力来决定估价方法的取舍。

（二）有下列情形之一的，可选用一种估价方法：

1. 房地产市场发育不完备的偏远乡镇、工矿区房地产估价；

2. 特殊用途或房地产市场狭小的房地产估价；

3. 建筑物保险估价；

4. 房地产附着物估价；

5. 房地产损害赔偿估价；

6. 经省级以上房地产估价专家委员会认定可选用一种估价方法的。

（三）常见估价对象适宜选用的估价方法

二、估价结果确定

（一）利用两种或两种以上测算结果综合确定估价结果

应以估价方法所依据的资料可信度、估价方法适用程度、测算结果的差异程度及估价目的等情况，选用简单算术平均或加权算术平均等方法得出综合测算结果。选用加权算术平均法计算的，利用两种估价方法的权重最大者不能超过0.8，利用三种估价方法的权重最大者不能超过0.6。

（二）将一种测算结果作为估价结果

应根据估价目的的特殊要求判断；不能以测算结果相差悬殊而决定取舍。

（三）对综合测算结果适当调整后作为估价结果

适用前提条件：测算过程中有明显的价值或价格影响因素难以量化未进行考虑的，应根据实际情况经认真分析确定调整值后得出最终估价结果。但要在使用估价结果的特别提示中说明。

（四）使用估价结果的特别提示

包括价格（值）内涵、特殊前提条件、综合测算结果未反映价值或价格的影响因素是否存在及调整说明、使用注意事项等，在“致估价委托人函”中披露。

三、本估价技术指引自2018年1月1日起施行。